Una señora en Atizapán nos llamó porque quería poner un negocio en su terreno. Le preguntamos qué le habían dicho en la delegación. «Nada, nunca he ido», contestó. Lo que sigue es la historia de cómo averiguó, en menos de un día y sin pisar una oficina, qué se podía construir en su predio y qué no.
Cuando un propietario de terreno se pregunta qué se puede construir en su propiedad, lo más común es que no sepa a quién preguntarle. No es ingeniero, no es arquitecto, no es desarrollador. Lo que sí puede hacer es leer tres documentos públicos que, combinados, le dan una respuesta muy cercana a la real. Este artículo le explica cuáles son, dónde se consiguen y cómo se interpretan sin necesidad de título profesional.
Por qué se construye lo que se construye, en realidad
Lo que se puede edificar en un terreno en México no lo decide el dueño, ni el desarrollador, ni el municipio por sí solo. Lo decide la combinación de tres capas de información: el plan urbano que aplica a la zona, el uso de suelo específico del predio, y las normas técnicas de construcción del lugar donde está.
Esas tres capas son públicas. Están en documentos oficiales. Y se pueden consultar antes de tomar cualquier decisión. Si las conoce, puede evitar la trampa más cara del sector inmobiliario: comprar un terreno pensando que es para una cosa, descubrir después que es para otra, y terminar vendiendo con pérdida o construyendo algo que no se puede regularizar.
El documento 1: el plan urbano de la zona
Es el documento más general. Lo emite el municipio o la entidad federativa y describe qué se puede hacer en cada zona de la ciudad. Se llama distinto según el lugar: Plan Director de Desarrollo Urbano, Plan Parcial, Programa de Desarrollo Urbano, Programa Municipal de Desarrollo Urbano. Independientemente del nombre, le dice tres cosas: qué uso principal tiene la zona (habitacional, comercial, industrial, mixto), qué densidad máxima se permite y qué altura o número de niveles son aceptables.
¿Dónde se consigue? En la mayoría de los municipios está publicado en línea, en la página de desarrollo urbano o en el portal de transparencia. Si no lo encuentra, la consulta directa en la oficina de planeación es gratuita. Lo que no le pueden negar es verlo. Lo que sí le puede tomar tiempo es que le expliquen cómo se lee.
Cómo se lee sin ser arquitecto
El plan urbano suele incluir un mapa de la ciudad con zonas pintadas. Su terreno está en alguna de esas zonas. Identifíquelo. Al lado del mapa, hay una tabla o ficha que describe esa zona en particular. Lo que le interesa de la ficha es: uso permitido, densidad máxima (habitantes por hectárea o unidades por lote), altura máxima en niveles o metros, y coeficiente de ocupación del suelo (qué porcentaje del terreno puede ser construido y qué tanto debe quedar libre).
Si la zona dice H4 (habitacional densidad media, en la nomenclatura del Estado de México) o tiene una densidad equivalente, eso ya le dice algo. Le dice que en su terreno, en principio, caben más de dos viviendas, lo que abre la puerta a un proyecto. Si dice H1 (habitación unifamiliar) o equivalente, las opciones son más limitadas.
El documento 2: el uso de suelo específico de su terreno
Este es el documento que la mayoría confunde con el primero. El plan urbano dice qué se puede hacer en la zona. El uso de suelo dice qué se puede hacer en su terreno en particular. La diferencia importa: una zona puede permitir hasta 15 niveles, pero su lote específico puede tener restricciones adicionales por colindancia, por estar en una zona de protección, por estar sobre un riesgo hidrológico, o por tener una afectación por derecho de vía.
El documento se llama Certificado de Uso de Suelo, Constancia de Zonificación, Licencia de Uso de Suelo o similar, según la entidad. En la Ciudad de México se tramita en línea en la página de la Seduvi. En el Estado de México depende del municipio. Tiene un costo que suele ser bajo (entre $1,500 y $5,000 MXN) y un plazo de entrega de 5 a 15 días hábiles.
Qué hacer cuando la tramitología se complica
Si el documento no se puede conseguir en línea, si el municipio tiene cola de espera, o si el propietario simplemente no tiene tiempo, hay una segunda vía: consultar con un arquitecto o con un desarrollador establecido. La mayoría de los desarrolladores con experiencia ya tienen mapeadas las zonas donde operan. Una llamada puede ahorrar semanas. En este artículo le contamos qué puntos revisa un desarrollador cuando evalúa un predio, para que entienda qué le van a preguntar y por qué.
El documento 3: las normas técnicas de construcción
Una vez que sabe qué se puede hacer en la zona y qué permite su terreno en particular, queda el detalle técnico. El reglamento de construcción del municipio o de la entidad le dice, en metros y porcentajes, qué tiene que cumplir cualquier obra que se haga ahí: dimensiones mínimas de cajones de estacionamiento, requisitos de iluminación y ventilación, áreas libres obligatorias, capacidad de carga de la calle, distancia a colindancias, etc.
Este documento rara vez se lee completo. Lo que sí se lee, cuando un proyecto está en marcha, son los capítulos que aplican al caso concreto. Si quiere entenderlo, busque el índice. Si solo quiere saber qué se puede construir, con el primer y segundo documento tiene suficiente para tener una idea muy cercana a la realidad.
Lo que estos tres documentos juntos le permiten saber
Con el plan urbano más el uso de suelo específico, usted puede responder, sin gastar un peso en consultorías, preguntas como estas:
- ¿En mi terreno se puede construir más de una vivienda?
- ¿Cuántos niveles son viables?
- ¿Qué porcentaje del terreno se puede ocupar y cuánto tiene que quedar libre?
- ¿Hay alguna restricción especial que aplique solo a mi predio?
- ¿Mi terreno tiene potencial para un proyecto de varios departamentos o está limitado a una casa?
Si la respuesta a la primera pregunta es sí, y la altura y densidad máximas son razonables, su terreno tiene lo que en el sector se llama potencial de desarrollo. Eso no significa que se vaya a construir mañana. Significa que existe un proyecto que un desarrollador puede evaluar. Aquí le dejamos las cinco señales más claras para saber si un terreno tiene ese potencial.
Lo que estos documentos no le dicen
Con honestidad, hay cosas que estos papeles no resuelven. No le dicen si hay mercado para los departamentos que se construirían. No le dicen cuánto costaría la obra en su caso particular. No le dicen cuánto le tocaría si aporta el terreno. Y no le dicen si conviene, fiscal y patrimonialmente, vender o participar en un desarrollo. Para todo eso hace falta un siguiente paso, que puede ser una precalificación con un desarrollador o una conversación con un asesor. Si quiere, nosotros le ayudamos con la primera parte.
El siguiente paso
Si después de leer este artículo cree que su terreno podría tener potencial, hay dos formas de avanzar. La primera es sacar usted mismo el Certificado de Uso de Suelo y leérselo. La segunda, más rápida, es pedirnos una precalificación inicial.
Con municipio, superficie aproximada y un par de datos más, le decimos en minutos si su terreno entra en el perfil que Grupo CISA desarrolla. Si no entra, se lo decimos con honestidad y le explicamos por qué. Si entra, le enviamos la siguiente conversación con la información que ya tengamos. O si prefiere, escríbanos por WhatsApp y le contestamos en horario de oficina.
Vender un terreno es una operación. Desarrollarlo, un negocio.
Eje de comunicación · Grupo CISA