PARA DUEÑOS DE TERRENO · 45–70 AÑOS PRIMERA REVISIÓN PRELIMINAR

Su terreno no tiene que venderse para empezar a producir.

Aportarlo a un desarrollo le puede dejar metros construidos en lugar de una sola venta. El primer paso es saber qué se puede construir ahí.

Precalificar mi terreno Conocer el proceso ↓
CDMX · CUAUHTÉMOC EDOMEX · JILOTZINGO QROO · TULUM

Si tiene un terreno detenido, seguramente ya vivió alguna de estas escenas.

Ninguna de estas escenas significa que el terreno sea malo. Casi siempre significa que le han ofrecido la salida equivocada.

  1. Llega el predial cada año por algo que no genera un peso.

  2. Un corredor le ofreció una cifra que se sintió como la mitad de lo que vale, y aun así estuvo tentado a aceptarla.

  3. Lo heredaron entre varios y la conversación termina siempre igual: en nada, o en discusión.

  4. El letrero de "se vende" lleva tanto tiempo puesto que ya se decoloró.

  5. Tiene la carpeta con las escrituras, pero nadie ha revisado qué permite construir el uso de suelo.

Una historia que ya ocurrió.

Residencial Fraile, en Jilotzingo. Un predio que en lugar de venderse entró a un desarrollo.

Fachada terminada de Residencial Fraile, en Jilotzingo, Estado de México Residencial Fraile · Jilotzingo, Estado de México

«Residencial Fraile empezó como lo que empieza casi todo aquí: un terreno parado y una familia decidiendo qué hacer con él.»

Ese es el punto del modelo. El predio no se vendió: entró al proyecto. Grupo CISA se hizo cargo de la factibilidad, el proyecto arquitectónico, los permisos, el esquema financiero, la obra y la comercialización. Quien aportó el terreno no cobró el precio de un lote, sino la parte del desarrollo que se acordó por escrito antes de mover una sola piedra.

Es el mismo camino que puede recorrer su terreno. La diferencia entre uno y otro caso está en la ubicación, el uso de suelo, la superficie aprovechable y la situación jurídica, que es justo lo que revisa la precalificación.

Pendiente: el testimonio firmado del propietario que aportó el predio. Es el insumo que más convierte de todo el sitio y el único que no podemos escribir nosotros.

Ver Residencial Fraile

Las dos opciones que le han dado no son las únicas.

Una es la rápida, otra es la que parece segura. Hay una tercera que casi nadie le ofrece, porque exige que del otro lado haya quien sepa desarrollar, no solo comprar.

Vender.

Recibe dinero una vez, y el valor que se genere después ya no es suyo. Es la opción rápida y casi siempre la más cara en el largo plazo.

Termina en
Un pago único.

Esperar.

Conserva el activo, paga predial cada año y apuesta a que la zona mejore sola. Puede funcionar. También puede tardar una generación.

Termina en
El mismo terreno, más predial.
La tercera vía

Aportar.

No vende el terreno: lo integra a un desarrollo. Alguien más pone el capital, el proyecto y la ejecución, y usted recibe metros construidos y participación en el resultado.

Termina en
Metros construidos y participación.

Qué significa aportar su terreno.

En una palabra: su predio entra al proyecto como parte del capital, en lugar de venderse.

Aportar significa que su predio entra al proyecto como parte del capital, en lugar de venderse. Se formaliza bajo una figura jurídica que deja por escrito, antes de mover una sola piedra, qué aporta cada parte, qué recibe cada parte y bajo qué condiciones.

A partir de ahí, Grupo CISA se encarga de todo el desarrollo: estudia qué se puede construir, diseña el proyecto, gestiona permisos y licencias, arma el esquema financiero, construye y comercializa.

Cuando el desarrollo se termina, usted no recibe el precio de un terreno. Recibe la parte del proyecto que se acordó desde el principio: departamentos, locales o la participación que se haya definido.

Cómo se define lo que le corresponde.

No hay una fórmula única, y desconfíe de quien le dé un porcentaje sin haber visto el predio. Lo que sí es fijo son los cuatro factores que lo determinan.

Ubicación.

Define el precio de venta por metro cuadrado del producto final, y por lo tanto todo lo demás.

Uso de suelo.

Cuántos niveles y cuánta superficie permite construir. Dos terrenos idénticos con usos distintos valen cosas muy distintas.

Superficie aprovechable.

No es lo mismo la superficie del predio que la que realmente se puede construir, después de restricciones, retiros y accesos.

Situación jurídica.

Un predio escriturado y libre de gravamen avanza; uno en sucesión o en copropiedad primero se regulariza.

Siete etapas. Le entregamos el rango de tiempo en la primera entrevista.

Publicamos cuánto dura cada etapa porque la opacidad es lo que más cuesta. Los rangos son indicativos y se afinan proyecto por proyecto.

  1. Aportación del terreno

    Se define qué aporta cada parte y bajo qué figura.

    2–4 semanas

  2. Conceptualización y factibilidad

    Qué se puede construir ahí y si tiene sentido económico.

    4–8 semanas

  3. Proyecto arquitectónico

    El desarrollo toma forma y superficie vendible.

    2–4 meses

  4. Esquema legal

    Contratos, permisos y licencias.

    3–6 meses

  5. Esquema financiero

    Cómo se financia la obra y cómo se reparte el resultado.

    2–3 meses

  6. Construcción

    Obra con avance documentado y fechado.

    12–24 meses

  7. Preventa y entrega

    Comercialización y escrituración.

    3–6 meses

Duración mínima Hasta el máximo del rango Escala: meses · las etapas no son consecutivas

Qué terrenos sí podemos trabajar, y cuáles hoy no.

Decir a quién no le sirve genera más confianza que prometer que sirve para todos. Si su terreno no aplica, se lo decimos en la primera revisión.

Sí trabajamos con predios que

  • Estén en zonas donde Grupo CISA opera (CDMX, EdoMex, QRO, QROO, GDL, MID, CUN).
  • Tengan al menos la superficie mínima que el proyecto requiere.
  • Cuenten con uso de suelo que permita usos habitacionales o mixtos.
  • Tengan situación jurídica clara o regularizable.

Hoy no podemos avanzar con predios

  • En litigio activo o con gravámenes no regularizables.
  • En régimen de propiedad que no permita aportación.
  • Con superficie muy por debajo del mínimo viable del proyecto.
  • Sin acceso a servicios o sin uso de suelo compatible.

Una tercera opción que pocos le explican.

Si tiene un terreno urbano o periurbano, ha visto las mismas dos opciones una y otra vez: venderlo de golpe, casi siempre por debajo de lo que vale, o conservarlo pagando predial mientras algo llega.

Hay una tercera vía que pocos le explican: aportarlo a un desarrollo, conservar participación y cobrar en metros construidos. La revisión inicial es preliminar.

Lo que todos preguntan antes de dar el primer paso.

Las objeciones del mensaje maestro, una por una, sin esconderlas.

¿Tengo que pagar algo para empezar?
La revisión de factibilidad preliminar no implica un pago por adelantado. Si el proyecto avanza, los costos quedan definidos por escrito antes de que usted firme nada.
¿Pierdo la propiedad de mi terreno?
No la vende. Se formaliza una figura jurídica en la que su aportación queda reconocida y protegida, con lo que recibe definido desde el inicio.
¿Y si no me gusta el proyecto que proponen?
La factibilidad y el proyecto se presentan antes de comprometer el terreno. Si no le convence, no avanza y no debe nada.
¿Qué pasa si las unidades no se venden?
El riesgo comercial existe. Cómo se maneja queda escrito en el acuerdo desde el inicio. La preventa se trabaja desde el día uno para reducirlo.
El terreno es de varios herederos. ¿Se puede?
Sí, es uno de los casos más frecuentes. Se requiere que la sucesión esté resuelta o en proceso, y que haya acuerdo entre los propietarios. Podemos orientarle sobre qué hace falta.
No sé cuál es el uso de suelo de mi terreno.
La mayoría no lo sabe. Lo revisamos nosotros: forma parte de la factibilidad preliminar.
¿Quién construye?
Grupo CISA. No subcontratamos la responsabilidad del desarrollo: diseñamos, gestionamos, construimos y comercializamos.
¿Cuánto tiempo tengo que esperar para recibir algo?
Un desarrollo se mide en años. Desde la factibilidad le damos el calendario estimado por etapa y el avance queda documentado con fecha.

No tiene que decidir hoy si lo aporta. Solo saber qué podría construirse en él.

Si su terreno entra en el perfil que desarrollamos, le enviamos una revisión preliminar. Si no entra, también se lo decimos.

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